Волна популярности ипотеки не спадает
По итогам 2017 года серьезную положительную динамику показал рынок ИЖК – эта аббревиатура расшифровывается как ипотечное жилищное кредитование. Это происходило параллельно с падением процентных ставок по кредитам. В соответствии со статистикой Банка России, граждане РФ получили более миллиона займов на жилье. Общая сумма кредитов превысила 2 триллиона рублей. Это более чем на треть выше показателя предыдущего года, отмечает ИА «Бел.Ру».
Больше всего ипотечных кредитов было одобрено и выдано в декабре. Именно в этом месяце минимума достигли и средние ставки в рублях по ипотечным займам. Если в декабре 2016 года они составляли 11,5 %, то через год упали до 9,8 %.
Так, в Сахалинской области в среднем за 2017 год ипотечные кредиты выдавались под 10,6 % годовых. Если же брать отдельно декабрь, то к этому месяцу ставка снизилась до 9,4 % годовых.
Всего к 1 января текущего года на Сахалине и Курилах было выдано 3 427 ипотечных кредитов, средняя сумма каждого составила 2,65 миллиона рублей. Число выданных ипотек на треть превысило показатели за предыдущий год.
Сейчас общая задолженность сахалинцев и курильчан по займам на жилье составляет почти 22,8 миллиарда рублей. Просроченная задолженность минимальна - 108 миллионов и составляет меньше чем полпроцента от общей суммы.
Как всё рассчитать
Обычно ипотека берется на срок 15 – 20 лет. Понятно, что при таком горизонте планирования у человека может произойти множество ранее не предвиденных вещей. Начать с потери работы: по той или иной причине каждый может либо самостоятельно принять решение уйти с нее, либо быть вынужденным это сделать. Сразу встает ребром вопрос, как выплачивать кредит. Проблема минимальна, если новая работа сразу находит плательщика. Но если поиски затягиваются на месяцы, причем, помимо ипотеки, есть и гораздо более насущные расходы – например, на питание, то есть смысл предусмотреть так называемую подушку безопасности.
Вот что говорит по этому поводу глава службы по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг ЦБ РФ Михаил Мамута:
- Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия – непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься, а что будет с семьёй в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Не стоит забывать про страховку.
По словам Мамуты, крайне желательно всегда иметь в резерве сбережения, достаточные для выплаты ипотечного кредита в течение хотя бы полугода без источника постоянного дохода. А второе, может быть, и более важное – страхование ипотеки. Часто заемщики стремятся всеми правдами и неправдами отказаться от нее – а банки порой вносят в это желание дополнительные эмоции, навязывая ее людям. Но в случае форс-мажора без страховки у банка не останется иных путей добиться погашения платежей, нежели судиться или даже отбирать жилье. Страховка в этих ситуациях может выручить.
Главное – грамотное планирование
В наших экономических реалиях ипотека для подавляющего большинства семей остается единственной реальной возможностью обзавестись жильем. Приняв принципиальное решение взять кредит, остается рассчитать все так, чтобы получение квартиры не оказалось испорчено на ближайшие …цать лет постоянными проблемами с выплатой.
Чтобы прийти к выводу, что предложенная банком схема подходит вам, попробуйте сделать несколько несложных расчетов. Это позволит еще раз взвесить плюсы и минусы, прежде чем расписаться в кредитном договоре.
В течение двух-трех месяцев записывайте все свои доходы и расходы, чтобы получить достоверную картину вашего бюджета. Поняв ее, «про запас» добавьте сверху 10 – 20 процентов на те расходы, которые вы делаете разово – например, отдых, билеты на мероприятия, ОСАГО и т.д. Если после этих подсчетов у вас по-прежнему остаются деньги, можно думать об ипотеке. И чем больше остается денег, тем более амбициозными могут оказаться ваши ипотечные планы.
Приобретение жилья в ипотеку по пунктам
- Заранее обдумайте планы покупки квартиры в кредит, желательно иметь на это не менее полугода. В течение этого срока, не торопясь, рассмотрите пару десятков реальных предложений на рынке. Это позволит вам получить в голове объективную картину рынка в вашем населенном пункте – какие районы оптимальны по цене, какие по качеству, и где вы придете к компромиссу между этими понятиями.
- Имейте в распоряжении как минимум 20% от стоимости выбранного жилья, которые вы отдадите в качестве первоначального взноса. Есть банки, где возьмут и меньшую сумму, но специалисты советуют не пользоваться этой возможностью. Чем меньше вы заплатите, тем на больший срок растянете платежи – и, соответственно, наоборот. Лучший вариант – иметь 50% и выше от стоимости жилья и оплатить их сразу.
- В течение нескольких месяцев «имитируйте» ипотеку – ведите бюджет, словно она у вас уже есть. Не тратьте, откладывайте каждый месяц ровно ту сумму, которую в дальнейшем будете платить банку. Если особых проблем с этим не возникает – всё, ипотеку можно брать. А вот если это вызывает проблемы, и вы то недокладываете деньги «в копилку», то вовсе решаете игнорировать это правило – нужно что-то менять. Снижайте свои повседневные расходы, ищите способы дополнительного заработка, или пока не думайте об ипотеке. А накопленные деньги можно будет потратить если не на жилье, то на что-нибудь настолько же необходимое и недешевое.
- Оцените рынок ипотеки, сходите не в один банк, а в несколько. Получите предложения с расчетами ставок и ежемесячных платежей от каждого. Главным критерием выбора, конечно, окажется величина фактической процентной ставки – чем она ниже, тем лучше.
- Ни в коем случае не вступайте в обязательства, при которых на ипотеку будете тратить более 30 % дохода своей семьи. Это с большой вероятностью рано или поздно приведет к большим проблемам. Кто-то может потерять работу, заболеть, вариантов множество. Это резко изменит всю ситуацию с платежами. Даже если вам предлагают и одобряют платеж которые достигает половины ваших доходов – не соблазняйтесь. Кроме того, при расчетах никогда не полагайтесь на премии и другие нестабильные варианты заработка: сегодня они есть, а завтра нет. А платёж по ипотеке меньше не станет.
- Не берите ипотеку в валюте, даже если она кажется вам более выгодной из-за процентной ставки.
- Не спускайте на взнос по ипотеке все деньги. Оставьте в своем распоряжении сумму, равную нескольким месячным доходам. Она поможет пережить форс-мажоры.
Рассказ жительницы поселка Смирных
Свою ипотеку я выплачиваю уже шестой год. Взяли ее в 2013-м, когда ничего не предвещало кризиса. Слава богу, нам хватило ума не брать ее в долларах, хотя на тот момент это казалось гораздо выгоднее: процентная ставка была в несколько раз ниже. А вот друзья, когда в конце 2014 года доллар вырос сразу вдвое, не знали, что делать, ведь их платеж по ипотеке вырос пропорционально доллару.
У меня тоже были проблемы в первый год после кризиса. Слава богу, их удалось решить «малой кровью». Это благодаря тому, что мы с родителями не пошли на предложение банка и наш ежемесячный платеж был 30 тысяч рублей (а нам предлагали одобрить 50).
По цифрам сумма нашей ипотеки такая: квартира обошлась нам в 3 миллиона 900 тысяч рублей. Почти полтора миллиона мы выплатили сразу, остальное – ипотека на 15 лет под 13 %.
Платить нам теоретически еще долго, но мы копим деньги поверх платежей, чтобы внести в счет долга сразу миллион рублей. Возможно, уже через пару лет мы полностью расквитаемся с кредитом.
Хотела ли бы я снова ввязаться в ипотеку? Нет. Были ли у меня другие варианты? Тоже нет!
Анна Майорова, 29 лет
…И тут появились дети
Одной из главных проблем, возникающий у большинства молодых пар при получении ипотечного кредита, специалисты называют отсутствие планирования расходов одновременно с планированием семьи. Многие сразу берут ипотеку и решают завести ребенка. А ведь пополнение в семье само по себе отвлечет ресурсы не хуже ипотеки – заработок становится меньше, а расходы – выше.
Поэтому если планируете на ближайшие годы рождение сына или дочери, нельзя отдавать на обслуживание кредита более 40 % семейного дохода. Это становится проблемой даже при двух работающих в семье, а при декретном отпуске супруги – втройне. Не замахивайтесь на нереальные варианты, снизьте запросы к размеру квартиры или престижности района – цена, а, следовательно, платеж станут ниже.
Как вариант – запланировать более длинный срок кредита. Если взять ипотеку не на 15, а на 20-25 лет, платежи очевидно будут меньше. Правда, есть большой минус: сам долг, а не набежавшие проценты, будут гаситься гораздо медленнее. Так, если кредит оформлен на четверть века, в первое время на погашение процентной ставки придется отдавать вплоть до 90 % от всего платежа. Стратегия в этом случае нужна такая: при первой возможности платить досрочно, более крупными платежами, нежели в договоре. Конечно оставляя часть денег в оперативном распоряжении на случай жизненных форс-мажоров.
Досрочная выплата ипотеки – не плохая мысль
По закону каждый гражданин имеет право полностью рассчитаться за кредит даже через месяц после того, как он взят. И по статистике, многие этой возможностью пользуются. Средневзвешенный срок одного ипотечного кредита сейчас 15 лет. Фактически же его выплачивают в среднем за 7 лет. Очень многие на самом деле каждый месяц вносят на свой ипотечный счет больше денег, чем обязаны по договору.
У такой тактики очевидны плюсы. Это и удобно с психологической точки зрения, и более выгодно с экономической. По подсчетам, один рубль, выплаченный поверх договорной суммы в течение первых 12 месяцев действия договора, в итоге экономит до четырех рублей на дальнейших платежах.
Вместе с тем такую стратегию тоже надо применять осмотрительно. Всегда надо иметь четкий ответ на вопрос, что в таком случае делать семье, если наступят непредвиденные обстоятельства (болезнь, потеря работы, декрет…). Ведь, по данным той же статистики, например, на поиск новой работы в России уходит 5–7 месяцев. Банк не будет ждать так долго, а по истечении третьего месяца он вовсе получает законное право истребовать задолженность через суд. Такой инструмент, как реструктуризация ипотеки, в нашей стране пока не распространен. Именно поэтому так важно иметь подушку безопасности хотя бы на полгода ипотечных платежей.
Как еще одну альтернативу можно рассмотреть рефинансирование кредита. Это схема, при которой старый кредит покрывается за счет нового. Иногда она может быть выгодной – например, когда процентные ставки сейчас ниже, чем были на момент получения первого кредита. Но пользоваться ей надо очень осторожно, дотошно рассчитывая с калькулятором все выгоды.
Между тем
Серьезнейшим подспорьем в вопросе выплаты ипотеки стала программа материнского капитала. Она стала одним из главных способов досрочного погашения жилищного кредита, а для многих, наоборот, основой первоначального взноса. Сейчас сумма материнского капитала (напомним, он выдается при рождении второго или последующего ребенка один раз в течение жизни) составляет 453 000 рублей. Действие программы продлено до конца 2021 года.
Ни в коем случае не «уходить в тень»
Когда-нибудь и в России будет широко распространена практика так называемых платежных каникул – официальной «передышки», которую дают заемщикам в случае возникновения у них финансовых проблем. Пока же такой подход только начинает применяться, главное – не пытаться спрятаться от банка, не выплачивая долг и не выходя на связь. В любом случае, меньше проблем будет, если обратиться в банк и запросить новый график платежей. Если кредитор сделает вывод, что такая просьба обоснована, есть вероятность, что на время вам снизят размер ежемесячной выплаты. Впрочем, рано или поздно эту же разницу вам придется возмещать и скорее всего за счет роста платежей в дальнейшем.
Не стоит надеяться на излишнюю мягкость и податливость банка в решении вашей проблемы. Но так или иначе диалог лучше, чем получить повестку в суд за просроченный платеж.
Дополнительная возможность сэкономить
Не все граждане России знают еще об одном варианте снижения своего ипотечного «бремени». Один раз в течение жизни каждый россиянин при покупке жилья имеет право на так называемы имущественный налоговый вычет. Он составит 13 % - ровно ту же сумму, которую составляет налог на доходы физических лиц, ежемесячно удерживаемый из наших зарплат. Правда, есть верхняя планка: максимальный вычет составляет 2 миллиона рублей. Следовательно, получить обратно можно до 260 тысяч рублей (те самые тринадцать процентов).
Хотя этот вычет предоставляется раз в жизни, тем не менее, его можно «дробить». Если вы приобрели жилье за 1 миллион рублей, то можно получить возмещение 13 % за него, а еще за один миллион – в будущем.
Кроме того, эта же схема действует и при уплате процентной ставки по ипотеке. С тех денег, что банк берет за кредит, тоже можно вернуть 13 %. Доказательством для возмещения суммы будет выписка из банка за календарный год, которую надо предоставить в налоговую инспекцию.
Вот с тобой соглашусь.