На Сахалине участились случаи мошенничества со строительством частных домов. Застройщик берёт деньги за работу, но на каком-то этапе останавливает возведение здания. Как итог - люди остаются без крыши над головой и с миллионными долгами. Куда обращаться в таком случае, и как не попасть в такую ситуацию, рассказал в эфире АСТВ Андрей Кучин, начальник управления по надзору за исполнением законов, соблюдением прав и свобод граждан прокуратуры Сахалинской области.
- Давайте поговорим, какие правовые механизмы установлены для защиты прав граждан от недобросовестных застройщиков?
- Здесь нужно понимать в первую очередь, что взаимоотношения правовые между гражданином и подрядчиком по поводу строительства индивидуальных жилых домов, и они относятся к сфере диспозитивных норм нашего законодательства. Тем не менее, законодатель предусмотрел ряд нормативных положений, которые направлены на обеспечение безопасности и правовой защиты граждан. В данном случае - заказчиков от недобросовестных действий подрядчиков защищает в первую очередь Гражданский кодекс по вопросам подряда, в том числе строительного подряда. В нём предусмотрена глава 7.
Второе - это вопросы непосредственно строительства, обязанности заказчика, исполнителя работ - это 52 статья Градостроительного кодекса. И из последних нововведений - это закон прошлого года - июльский, который вступил в силу с 1 марта этого года. Это федеральный закон за номером 186 ФЗ. Он как раз регламентирует вопросы осуществления строительства жилых домов под углом подряда с использованием счетов эскроу.
На что здесь что нужно обратить внимание? Как я уже сказал, норма носит диспозитивный характер. Но, тем не менее, Гражданский кодекс, в частности, предусматривает положения, которые могут использовать заказчики при оформлении своих взаимоотношений. Так вот эти нормы направлены максимально на защиту, и их как раз и нужно использовать при заключении договоров, при контроле за исполнением, при приёмке работ.
Также необходимо отметить в развитие вопроса о правовых механизмах. Это апрельское письмо Банка России к кредитным организациям, где граждане взяли ипотечные кредиты, рекомендовано оказывать помощь и поддержку гражданам. Это в том числе реструктуризация долга. Не повышение процентов. Возможные сроки отодвигаются, срок погашения и тому подобные мероприятия.
- Как застройщик может обмануть заказчика? Какие-то сейчас практикуются сценарии? Какие встречаются?
- К сожалению, действительно, есть несколько способов, когда подрядчик обманывает заказчика. Среди основных - это когда организация фиктивная, которая на самом деле не осуществляет деятельность, она арендует какой-то солидный офис, производит рекламу, фейковые отзывы пишет у себя на сайте. Её цель - заключить договоры, получить авансы и исчезнуть. Как правило, это организации-учредители с подставными лицами.
Второй способ - это когда организация осуществляет деятельность, у неё есть определённый опыт работы. Она на каком-то этапе опять же набирает договоры подряда, создает видимость строительства на площадке, но потом под предлогом всевозможных отговорок и обещаний прекращает работу и уходит в последующем в банкротство.
Также это может быть завышение стоимости материалов, завышение объёмов, которые необходимо выполнить в рамках строительства дома, использование неквалифицированных рабочих для того, чтобы сократить свои расходы, использование несертифицированных материалов.
- Как уберечь себя от недобросовестных застройщиков, и на что в первую очередь необходимо обращать внимание?
- Здесь важно не пренебрегать, как я уже сказал, законами, механизмами, тщательно подходить к выбору подрядчика и следить за выполнением работ. Не нужно со слов знакомых нанимать какую-то бригаду, в том числе даже с положительными отзывами. Это должна быть солидная организация с большим положительным опытом работы на этом рынке. Не лишним будет посмотреть, например, через интернет его финансовую составляющую, итоги работы прошлого и позапрошлого годов. Через сайт Арбитражного суда можно посмотреть, не находится ли она в банкротстве или на стадии рассмотрения заявления о ведении банкротства.
Второе - это если вы выбрали организацию, то, как я уже сказал, должен быть письменный договор. Он должен содержать все необходимые условия. Это сроки и требования к качеству, стоимость и так далее. Здесь не лишним будет привлечь, возможно, юриста для консультаций, для того, чтобы он посмотрел этот договор, для того, чтобы каким-то, знаете, под звёздочкой условием подрядчик не ввёл в заблуждение.
- Если всё же человек попал в такую ситуацию, куда ему обращаться, и есть ли шанс вернуть вложенные в строительство деньги?
- Ещё раз повторюсь, есть ситуации, есть подрядчики, у которых ни имущества, ни денежных средств нет, и с которых шанс того, что ты взыщешь свои убытки, невелик. Поэтому в первую очередь обращаю внимание, что необходимо тщательно подходить к подбору подрядчиков, к оформлению договорных отношений. На предварительной стадии.
Но если ты уже попал в такую ситуацию, то в первую очередь, как говорит нам Гражданский кодекс, это претензия на работу, заказное письмо с уведомлением. Отмечаем нарушение сроков, претензии к качеству, к дефектам. Обозначаем срок для устранения. Как правило, это 10-14 дней, и ждем реакцию подрядчика. Если она не поступила, то, соответственно, следующий этап - это суд. Здесь тоже не лишним привлечь, например, юриста для того, чтобы он представлял интересы.
Статья 45 гражданско-процессуального кодекса позволяет прокурору в отдельных случаях обращаться в суд в интересах граждан. Но это граждане, которые в силу возраста, состояния здоровья самостоятельно не могут защитить свои права в суде. В интересах этих граждан прокурор вступает в процесс в качестве процессуального истца.
- Как выстроенная работа в прокуратуре Сахалинской области по защите прав граждан от недобросовестных застройщиков?
- Органы прокуратуры работают на основании обращений, когда обращения к нам поступают. Конечно, мы проводим проверку, но здесь нужно учитывать то, с чего я начал, - правовые отношения между гражданином и предпринимателем. Понятно, что здесь гражданин менее защищён. Тем не менее, мы даем оценку самому подрядчику. Если гражданин уже сходил в суд, победил его, и документы находятся на стадии принудительного исполнения, то мы даём оценку. Если мы видим, что это наш гражданин не подходит под статью ГПК, но тем не менее, нам в силу определённых обстоятельств нужна его помощь, и он нуждается в нашей помощи, мы можем ему заявить ходатайство о вступлении в процесс. Помимо этого, мы же можем оказать гражданину помощь, составить какие-то документы, проекты того же иска, той же претензии.
