Как разделить квартиру при разводе

Три четверти сахалинцев разводятся. Соотношение браков и разводов в стране, по данным Росстата, примерно десять к семи. А Сахалин опережает общую статистику: в 2023 году на 3823 брака пришлось 2800 разводов. За первые три месяца 2024 года — 748 браков и 641 развод.

Средняя семья на нашем острове — это не только муж и жена, но и квартира в ипотеке. Поэтому развод обычно сопровождается разделом недвижимого имущества и связанных с ним долгов.

Что такое идеальный развод

Бывают ситуации, когда без судебного решения при разделе недвижимости не обойтись. Это касается имущества, обремененного ипотекой. В отсутствие судебного акта некоторые банки не дают согласия на смену собственников. Так, например, обычно поступает Сбер.

Если супруги спокойно обо всем договорились, то процесс происходит легко, без эмоций и на взаимовыгодных для обеих сторон условиях. С точки зрения юриста это идеальный развод.

Недавно в моей практике был такой случай. Супруги условились, что квартира вместе с обязательствами по ипотеке переходит жене. Муж не препятствовал. Юристы получили несколько десятков тысяч рублей. Прошло два заседания, и суд вынес необходимое банку решение. На этом все и закончилось.

Однако большинство бывших супругов, обращаясь к юристам, не может трезво подойти к решению вопросов о разделе имущества из-за личных обид. Они воспринимают суд как площадку для высказывания претензий друг к другу.

Каждый почему-то ожидает от суда уникального решения, и именно в свою пользу. Реальность же такова, что на выходе стороны получат только то решение, которое соответствует закону. О вероятности подобных исходов я всегда предупреждаю клиентов.

Какие решения выносит суд

Уровень эмоциональной острастки, которую супруги внесут судебный процесс, никак не повлияет на его итоги. В судебном порядке имущество почти всегда разделят пополам. Но, к сожалению, тяжущиеся стороны редко принимают эту информацию к сведению.

В моей практике был случай, когда супруг приходил на судебные заседания и просил время для мирного решения вопроса. В таком случае суд был обязан ему посодействовать и время предоставлял. После чего мужчина пропадал до следующего заседания, лишая бывшую жену возможности договориться.

Потом он снова просил время, входил в переговоры, менял договоренности, создавая видимость бурной деятельности. Юристы готовили все новые варианты соглашений. Ни одно из них мужчина не принимал. Обе стороны несли издержки. Дело тянулось больше года, и в итоге квартиру разделили поровну.

Или еще один случай. Супруг использовал судебный процесс для психотерапии. Он приходил на каждое заседание, чтобы выговориться. Я такой! А она такая!

Все эти истории приходилось выслушивать суду. Личная симпатия судьи обычно на стороне того, кто ведет себя более достойно. Однако и тут, в соответствии с буквой закона, имущество разделили поровну.

В подобного рода делах адвокату приходится выполнять роль медиатора и психолога, для того, чтобы направить поведение клиента в правильное русло. Важно понимать, что в судебном порядке решается исключительно материальный вопрос, и все стороны заинтересованы решить его быстрее и с наименьшими издержками. Решать через суд сам семейный конфликт дорого и бессмысленно.

Что бывает с общим имуществом

Раздел квартиры через суд – это только начало истории. Дальше супругам придется договариваться о порядке пользования общим имуществом или о его продаже. И если конфликт между ними не утихает, что наиболее вероятно, то в перспективе — очередной судебный процесс.

Если бывший партнер не намерен продавать свою долю, можно через суд возложить на него обязательство купить вашу. Но если он неплатежеспособен, смысла в этом мало. Фактически квартирой станет пользоваться кто-то один. Она превратится в крайне неликвидный актив.

Давайте снова обратимся к практике. В одном из моих дел стороны после развода разделили квартиру, и каждому досталось по 1/2. Мужчина отказался продавать свою долю бывшей супруге по рыночной цене и остался жить в квартире. Женщина тоже не нашла покупателей на свою долю, но и жить с бывшим мужем для нее было невозможным. Договориться они не смогли.

Прошло несколько лет. Бывший муж снова успел жениться и сделал в квартире ремонт. Ситуация разрешилась только когда женщина решилась на продажу своей доли со значительным дисконтом. Только перспектива появления в доме очень невежливых соседей мотивировала мужчину на поиск денежных средств и выкуп доли у своей бывшей супруги.

Порой даже грамотно оформленные в моменте бумаги о разделе собственности — это тлеющие угли будущего конфликта. Был пример, когда супруги вначале подписали нотариальное соглашение и разделили недвижимость. Но когда мужчина узнал, что сердце его бывшей супруги снова несвободно, он начал оспаривать соглашение в судебном порядке.

Это был процесс ради процесса, но оба были вынуждены нести расходы на представителей. В процессе они заново делили не только квартиру, но и другое движимое имущество, которое не разделили до этого. И только через полтора года решение было вынесено в пользу супруги.

Золотые правила раздела квартиры:

• Не стройте иллюзий о том, что именно ваша ситуация уникальная. Суд почти всегда разделит квартиру пополам.
• Бывшие супруги – плохие соседи. Продажу своей доли или выкуп доли бывшего партнера лучше не откладывать.
• Судиться дорого. Безэмоциональный подход к решению вопроса сохранит и деньги, и нервы обеим сторонам.

Чтобы не тратить жизнь на судебные тяжбы, сторонам важно договориться. И здесь работает принцип - забрать свое и не брать чужое.

Но что же делать, если вы настроены конструктивно, а бывший партнер устроил саботаж? Рекомендую представить варианты развития событий как экономический процесс, и показать, в каких случаях он понесет издержки, и в каких получит выгоду. Когда люди видят цифры — эмоции всегда отходят на второй план.

Этой темой я открываю цикл постов про недвижимость, жилую и коммерческую. Следите за публикациями.