Быструю продажу квартиры тормозит не только цена. Сделка может сорваться или быть оспорена, если заранее не разобраться с материнским капиталом, детьми-собственниками, жильцами с правом пользования и согласием супруга.
Материнский капитал
Если на покупку квартиры шёл материнский капитал, у владельца сертификата и его супруга появляется обязанность: квартира должна стать общей собственностью их самих и детей, а доли они распределяют сами, договорившись между собой (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Капиталом разрешено гасить и ипотеку (ч. 6 той же статьи), поэтому вопрос возникает и у квартир, купленных в кредит.
Если маткапитал использовался, по выписке из ЕГРН видно, оформлены ли доли. Оформлены — дети стали собственниками, и продажа пойдёт по правилам об опеке. Не оформлены — обязанность ещё не исполнена, и решать это нужно до продажи.
Дети-собственники и опека
Когда собственнику меньше 14 лет, договор за него подписывают родители, усыновители или опекун, а распоряжаться его имуществом можно лишь в тех рамках, что установлены для имущества подопечных (п. 1 ст. 28 и п. 2–3 ст. 37 ГК РФ). С 14 до 18 лет подросток ставит подпись сам, но с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Родители, управляя имуществом ребёнка, связаны теми же правилами, что и опекуны (п. 3 ст. 60 СК РФ), и ключевое из них такое: продать или обменять жильё ребёнка либо его долю, разделить его имущество, выделить из него долю или иначе его уменьшить можно лишь после того, как орган опеки заранее это разрешит (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Поэтому ещё до визита в опеку семья решает, какое жильё или какую долю ребёнок получит взамен.
Жильё ребёнка, над которым установлены опека или попечительство, по общему правилу продать нельзя: закон оставляет лишь отдельные исключения — например, переезд подопечного на новое место жительства или мену к выгоде подопечного (ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). На заявление опекуна или попечителя опека отвечает в пятнадцатидневный срок письменно — разрешением либо отказом с объяснением причин (ч. 3 ст. 21 того же закона).
Как с этим работает покупатель, стоит выяснить заранее. Агентство «Соброкер», которое работает с 1999 года, пишет на своём сайте, что покупает и квартиры, в покупке которых участвовал материнский капитал: когда доли детям выделены, сделку проводят с разрешением опеки, а сроки и порядок выписки зарегистрированных жильцов согласуют ещё до подписания договора.
Прописанные жильцы
Важна не отметка о регистрации, а основание, по которому человек живёт в квартире. Смена владельца по общему правилу лишает права жить в ней членов семьи прежнего собственника, если закон не говорит иного (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Дату, к которой продавец с семьёй выпишутся и освободят квартиру, надёжнее закрепить в договоре.
Для приватизированных квартир сделано исключение. Человек, у которого на момент приватизации было такое же право пользоваться квартирой, как у того, кто её приватизировал, не теряет права пользования по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, даже если потом перестал быть членом семьи собственника, — если закон или договор не предусматривает иного (ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Если в квартире живут люди, чьё право пользоваться ею по закону сохранится и после покупки, договор должен назвать их поимённо, с их правами: это одно из существенных условий продажи жилья (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Ещё одна ситуация — в квартире живут подопечные члены семьи собственника или несовершеннолетние члены его семьи, оставшиеся без родительского попечения, о которых знает опека. Если продажа задевает их права или охраняемые законом интересы, без согласия органа опеки её не провести (п. 4 ст. 292 ГК РФ), а оформляют это согласие так же, как разрешение на сделку (ч. 5 ст. 21 Закона № 48-ФЗ).
Согласие супруга
Квартира, купленная в браке на общие деньги, считается общей, на кого бы из супругов она ни была записана (п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ). Личной остаётся квартира, которая была у супруга до брака, и та, что досталась ему в подарок или по наследству (п. 1 ст. 36 СК РФ). Продать общую квартиру один из супругов может, только получив заверенное у нотариуса согласие второго. Если согласия не было, второй супруг в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о продаже, вправе потребовать в суде признать сделку недействительной (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Что собрать до поиска покупателя
- Договор, по которому куплена квартира, и документы об оплате покупки и кредита.
- Свежую выписку из ЕГРН.
- Сведения о зарегистрированных, а для приватизированной квартиры — документы о приватизации.
- Если квартира нажита в браке, — согласие второго супруга, удостоверенное нотариусом.
- Для детей-собственников — решение, что они получат взамен, и заявление в опеку.
Чем раньше это выяснено, тем точнее известен срок продажи.
