Инвестиции в недвижимость Черногории: преимущества и недостатки

Инвестиции в недвижимость Черногории — это популярный вариант среди иностранных инвесторов. По данным Центрального банка Черногории, только за первые восемь месяцев минувшего года вложения нерезидентов в недвижимость достигли €308,86 млн, увеличившись на 8,4% год к году.

Покупка квартиры, дома или апартаментов здесь может стать инструментом сохранения капитала и арендного дохода. Однако процесс имеет свои преимущества и недостатки, о которых мы поговорим ниже.

Какие типы недвижимости доступны иностранным покупателям

Самый понятный формат для иностранного инвестора — это квартиры в новостройках. Такой вариант выбирают те, кто планирует купить квартиру в Черногории для последующей аренды, сезонного проживания или сохранения капитала.

Именно новые квартиры чаще всего попадают в официальную статистику MONSTAT по ценам на жилье, а средняя стоимость 1 м² в новостройках в III квартале прошедшего года достигла €2228 по стране.

Вторичная недвижимость

В структуре интереса иностранных покупателей вторичный рынок особенно востребован среди тех, кто хочет быстро оформить сделку и сразу использовать объект для проживания или аренды. Однако здесь критична проверка документов: нужно изучать право собственности, обременения, техническое состояние и законность перепланировок.

Апартаменты на побережье

Это один из самых востребованных форматов среди иностранных покупателей. Большинство иностранцев ищут жилье именно в прибрежных районах — Баре, Будве, Петроваце, Герцег-Нови, Свети-Стефане, Рафаиловичах и других курортных локациях.

Дома и виллы

Дома покупают для переезда, семейного отдыха или долгосрочной аренды, виллы — чаще в премиальном и инвестиционном сегменте. Их доля ниже, чем у квартир, потому что стоимость входа выше, а круг покупателей уже.

Коммерческая недвижимость

Иностранцам доступны офисы, помещения под магазины, кафе, рестораны, мини-отели и другие коммерческие объекты. По объему спроса это более узкий сегмент, чем жилье. Он интересен не массовому покупателю, а инвесторам, которые планируют бизнес или доход от аренды.

Земельные участки под строительство

Покупка земли возможна, если участок имеет подходящее назначение и не относится к ограниченным категориям. Этот сегмент востребован у покупателей, которые готовы к более длинному инвестиционному циклу: проектированию, получению разрешений, строительству и подключению коммуникаций. Но иностранцам также свободно приобретать отдельные категории земли, включая сельскохозяйственные участки и землю в охраняемых зонах.

Преимущества и недостатки недвижимости в Черногории

Черногория остается рынком, где значительную часть интереса формируют иностранные покупатели и арендаторы. В минувшем году страна зафиксировала 2,73 млн туристских прибытий и 15,37 млн ночевок, причем 95,8% ночевок пришлись на иностранных туристов.

Но это не единственное преимущество страны:

• Потенциал арендного дохода. Недвижимость на побережье подходит как сезонный актив: апартаменты в Будве, Бечичи, Тивате, Которе, Баре и Герцег-Нови востребованы в высокий туристический сезон. Для долгосрочной аренды можно рассматривать жилье в Подгорице.
• Рост цен в новостройках. По данным MONSTAT, в IV квартале средняя цена 1 м² в новых жилых зданиях составила €2206 по Черногории, €2141 в Подгорице и €2570 в прибрежном регионе. Это является плюсом с точки зрения сохранения капитала, но для нового покупателя повышает порог входа.
• Возможность владения для иностранцев. Иностранные покупатели могут приобретать и использовать недвижимость в Черногории. Ограничения в основном касаются отдельных категорий земли — например, сельскохозяйственных и лесных участков.
• Связь покупки с ВНЖ. Покупка недвижимости может быть основанием для временного проживания. С этого года для ВНЖ на основании собственности требуется подтверждение налоговой базы объекта не менее €150,000.

Недостатки недвижимости Черногории:

• Сезонность дохода. Объект у моря востребован в летний сезон, но в зимний спрос падает.
• Высокая концентрация спроса на побережье. То, что 92,6% туристических ночевок приходится на морские курорты, одновременно является и преимуществом, и риском. С одной стороны, берег дает максимальный спрос. С другой — конкуренция среди арендодателей выше, а цена покупки уже заметно выше, чем в центральных и северных районах.
• Дополнительные налоги и расходы. При покупке вторичной недвижимости действует прогрессивный налог на переход права собственности: 3% для объектов до €150,000, €4500 плюс 5% с суммы свыше €150,000 для объектов до €500,000, и €22,000 плюс 6% с суммы свыше €500,000 для более дорогих объектов.
• Юридические риски вторичного рынка и земли. На вторичке нужно особенно внимательно проверять кадастровую запись, историю права собственности, обременения, долги по коммунальным платежам и законность перепланировок.

Что учесть перед покупкой недвижимости в Черногории

Перед сделкой покупателю важно смотреть на недвижимость в Черногории как на финансовый и юридический актив, а не только как на курортное жилье. Дополнительные риски связаны с сезонностью аренды, проверкой кадастра, ограничениями для иностранцев и изменением правил ВНЖ через собственность.

1. Локация и сценарий использования. Перед покупкой важно определить, зачем нужен объект. Основной турпоток поток концентрируется на морских курортах, поэтому апартаменты у берега ликвиднее, но и стоят дороже. Для круглогодичной аренды подходит Подгорица, в которой спрос формируют студенты, сотрудники компаний, госструктур и иностранные резиденты.
2. Юридическая чистота объекта. Главная проверка перед сделкой — данные кадастра. В Черногории право собственности возникает только после регистрации в кадастре; без этой процедуры покупатель юридически не считается владельцем.
3. Налоги и дополнительные расходы. На вторичном рынке действует налог на переход права собственности. При покупке новостройки у первого продавца вместо этого применяется НДС 21%, обычно уже включенный в цену девелопера.
4. Ограничения для иностранцев. Ограничения касаются сельскохозяйственных и лесных земель, а также отдельных участков в специальных или защищенных зонах. Для земли под строительство, нужно заранее проверить ее назначение и возможность получения соответствующих разрешений.
5. Расходы на содержание объекта. Перед покупкой важно рассчитать ежегодные расходы после сделки. Владелец оплачивает муниципальный налог на недвижимость, обслуживание здания, ремонт, страхование, услуги управляющей компании и, при сдаче в аренду, комиссию агентства или менеджера.

Потенциал недвижимости в Черногории зависит от конкретной стратегии: апартаменты на побережье могут быть интересны для сезонной аренды, квартира в Подгорице — для более стабильного долгосрочного спроса, а дом или вилла — для личного проживания и сохранения капитала.

Оптимальный подход — сравнивать локации, типы недвижимости и перспективы перепродажи. На платформе REALTING можно изучить актуальные предложения в Черногории, сравнить квартиры, дома, апартаменты и коммерческие объекты в разных регионах страны и подобрать вариант под конкретную цель покупки — проживание, аренду или долгосрочные инвестиции.